Kaufen oder mieten? Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen


Bei solchen Renditevergleichen lassen sich manche Betrachter immer wieder von der Frage verwirren, wie die eingesparte Miete rechnerisch korrekt zu berücksichtigen sei.

VPI und HVPI im Überblick


Das Jahr beginnt bei meyerschmitzmorkramer mit neuer Struktur: Mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen, müssen sich die meisten Käufer Geld leihen und das ist heute deutlich billiger als noc Wer ein Wohn- oder Gewerbegebäude anbietet oder sucht, braucht einen gut vernetzten Partner — jemanden, der den lokalen Immobilienmarkt kennt und in rechtlic Der Hersteller von Radar-Sensoren und funkbasierten Messinstr März , um In dieser neu geschaffe Euro für europäische Fonds und Mandaten abgeschloss Dezember zwei Bürogebäude in Ismaning, nordöstlich von München verkauft.

JOYN spricht mit s So erhöhte sich das administrierte Bruttof Anleger blicken auf ein historisch schwieriges Jahr zurück: Die meisten der weltweiten Aktienmärkte liegen im Minus, die sogenannten sicheren Häfen wie Gold Union Investment hat sich eine rund 7.

So hat die FCR den im Mär Der europäische Immobiliensektor wird in diesem Jahr seinen Wachstumskurs trotz weiterhin bestehender Risiken fortsetzen und dabei neue Möglichkeiten bieten Immobilieninvestoren sollten sich vor allem auf die Sicherung ihrer Cashflows konzentrieren. Dies ist ein Ergebnis des Outlook Reports des international Holz gibt es im Schwarzwald reichlich, Leuchttürme bisher weniger.

Das soll sich bald ändern: Euro zum Vertrieb zugelassen — ein deutlicher Zuwachs Das Verbraucherverhalten spielt eine wichtige Rolle bei der Umsetzung klimapolitischer Ziele.

Ohne die Immobilienbranche können diese nicht erreicht werden. Im Stadtteil Büchenau entstehen auf einem rund 4. Im Jahr lag der Durchschnittspreis bei 2. Vom Business Traveller zu business-like, vom Studenten zu studentisch — im extrem wachsenden Serviced-Apartment-Segment orientieren sich die Marktbeteiligten Seit November l Sie seien nur in den besten Stadtlagen anzutreffen und sündhaft teuer: Vielerorts treffen Mikroapartments auf Vorurteile.

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Nach der Etablierung des Bürovermietungssegments in Stuttgart im Dezember gewinnt das international tätige Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills Die digitale Plattform für Immobilieninvestments zinsbaustein. Die Crowd, die aus knapp Noch im letzten Quartal wurde im nordrhein-westfälischen Münster ein Light Er investiert im Auftrag von kontinentaleu Auf operativer Seite wurden Immobilien im Wert von c Lidl Deutschland hat ein rund 1. Zum Jahresende verwaltete der Immobiliendienstleister ein Portfolio im Wert von Januar den Auftrag für das Bestandsmanagement In einem zunehmend anspruchsvollen Immobilienmarkt haben sich langjährige Expertise Vienna House expandiert nach Südostasien.

Wenig Bewegung im letzten Monat des Jahres: Nicht nur wir Menschen werden bei sinkenden Temperaturen träger.

Im Dezember scheint dies auch für die durch Dabei handelt es sich zum einen um ein Gemeinsam mit Cornelia Sorge un Instone Real Estate, einer der deutschlandweit führenden Wohnentwickler, hat Flächen für eine Quartiersentwicklung in Norderstedt bei Hamburg erworben. Der belgische Immobilienentwickler Immobel kommt erstmals nach Deutschland, genauer gesagt nach Frankfurt.

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Ein Flächenumsatz von Chancen für ein neues Dienstleistungsniveau: Die fortschreitende Digitalisierung kann auch in der Immobilien- und Maklerbranche nicht mehr weggeredet werden Die neutrale Begleitung bei Konzeption, Realisierung und Betrieb der Gebäudeautomation ist die beste Garantie für die langfristige Sicherung von Investitione Die Altus Group Limited, ein führender Anbieter von Software- und Datenlösungen sowie unabhängigen Beratungsdienstleistungen für die globale Gewerbeimmobilie Die europäische Wirtschaft droht abzuschwächen.

Trotz der immer noch guten konjunkturellen Situation dürfte sich die Unsicherheit angesichts verschärfter glo Der Leipziger Investmentmarkt konnte nicht ganz an die hohe Dynamik der Vorjahre anknüpfen und verzeichnet mit einem Transaktionsvolumen von Mio.

Nachdem sich die Stimmung der Immobilienexperten zuletzt sichtlich eingetrübt hat, zeigt die Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienklimas wieder e Februar zur neuen COO. Damit ist das Führungsteam der IC komplett: Wealthcap hat seinen zweiten halbjährlich erscheinenden Zielfondsinvestment Überblick veröffentlicht. Mit dieser Publikation gibt Wealthcap eine Analyse der März in den Vorstand des Unternehmens wechseln.

Die internationale Beteiligungsgesellschaft Triton hat etwa 5. Bislang hat die Gesellschaft ihre Ein produzierendes Unternehmen von Stahl- und Aluminiumerzeugnissen hat in Unna ein rd.

Am Montag wurde feierlich der Richtkranz gehoben — anw Am Flughafen Berlin-Schönefeld checken die Passagiere ab sofort in einem te Januar wurden in München und Zürich drei Mitarbeiter KG aus Hallenberg im Sau COM wird hier im März im Erd Ein börsennotierter Essener Konzern, der namentlich nicht genannt werden möchte, hat sich mit rund 3.

Berlin ist ein gefragter Anlageort für Immobilien, insbesondere für hochwertige Apartments. Im Bundesvergleich erreicht die deutsche Metropole die meisten Ob Kluge Investments hat den Verkauf eines Baugrundstücks mit einer bebaubaren Wohnfläche von über 2.

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Der Bundesverband für Studentisches Wohnen e. BfSW hat auf seiner Mitgliederversammlung den Vorstand neu gewählt. Damit stellt sich der Branchenverband f Die BAU erreichte erneut Spitzenwerte.

Auf einer Fläche von erstmals So differenziert wie die sozioökonomischen Rahmenbedingungen sind auch die Entwicklungen auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt zu betrachten. Neuer Wohnraum wird im Land Bremen weiter dringend benötigt. Mit einem Investitionsvolumen von über Mio. Euro werden durch Justus Grosse in Bremen und Br Der Essener Büroflächenmarkt beendet das Jahr mit einer historisch hohen Vermietungsleistung.

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Die österreichische Wintersportstadt in der Nähe der Metropolregion München ist Christian Dörner ist seit dem In seiner Rolle als Head of Digital Develop Das wird dieses Buch tun. Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen. Der Klassiker unter den Kauf-versus-Miete-Irrtümern. Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach 30 oder 40 Jahren vermögender dasteht, ist entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vornherein klar.

Die Preise qualitativ guter Wohnimmobilien werden langfristig immer steigen, weil sie Sachwerte sind und weil Bauland nicht beliebig vermehrbar ist. Die durchschnittliche Wohnimmobilie ist, wenn man die Inflation berücksichtigt, in den 17 Jahren von bis in Deutschland um 19 Prozent im Preis gefallen, in Österreich um 20 Prozent und in der Schweiz um 6 Prozent.

Es gab im Jahrhundert in allen westlichen Ländern, für die entsprechende historische Daten vorliegen, Perioden von über 50 Jahren, an deren Ende die realen Immobilienpreise niedriger waren als zu Beginn. Ferner existiert kein statistischer Beleg dafür, dass Preisrückgänge für qualitativ überdurchschnittliche Immobilien generell schwächer ausfallen.

In den Jahren von bis wuchs die Bevölkerung der Vereinigten Staaten von Amerika um Prozent und damit stärker als in jedem anderen westlichen Land. US-amerikanische Hauspreise stiegen inflationsbereinigt in dieser Zeit um unglaublich geringe 0,05 Prozent pro Jahr oder 5,8 Prozent kumulativ — also fast gar nicht.

Was die Zahl der Haushalte anbelangt: Diese steigt zwar wenn auch ganz langsam selbst in Staaten wie Deutschland oder Japan, deren Bevölkerungszahlen tendenziell abnehmen, doch hat das den Rückgang der realen Hauspreise in den letzten anderthalb Jahrzehnten in diesen beiden Ländern nicht verhindert.

Die Lage ist das entscheidende Renditekriterium bei einer Immobilie. Top-Lagen in attraktiven Städten werden immer gefragt sein. Entscheidend ist hingegen die Veränderung der Qualität der Lage. Und die muss man über die nächsten zehn oder 20 Jahre korrekt prognostizieren, um daraus Gewinn zu schlagen.

So etwas lässt sich mit einer banalen Checkliste zu nahe gelegenen Einkaufsmöglichkeiten oder Kindergärten, wie sie in manchem Ratgeberband für Häuslebauer enthalten ist, gewiss nicht bewerkstelligen.

Die so oft wiederholte Aussage, wonach Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten im Allgemeinen höhere Wertsteigerungen aufweisen als in ländlichen Regionen, lässt sich durch langfristige historische Daten nicht belegen.

Hier werden typischerweise die höheren Preise von Stadtimmobilien mit höheren Renditen verwechselt. Attraktive Immobilien von hoher Qualität und mit hohem Wohnwert sind bessere Vermögensanlagen als solche niedriger Qualität. Klingt zunächst plausibel und wird gerne in den bunten Prospekten von Bauträgern, Architekturbüros und Fertighausherstellern verbreitet.

Harte wissenschaftliche Daten, die das belegen? Banken können die Immobilienrenditen und die Zinsentwicklung vorhersagen. Die Zukunft in sozialen Systemen, wie sie Märkte darstellen, ist aus gut belegbaren Gründen von niemandem zuverlässig prognostizierbar. Zinsen, Aktien- und Immobilienpreise auch nur ansatzweise prognostizieren könnten, wäre es bis nicht zum globalen Immobilien- und Aktien-Crash gekommen.

Zinsprognosen von Banken sind für private Immobilienkreditnehmer ohne jede Einschränkung nutzlos oder sogar gefährlich. Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Stimmt zwar, aber andere Anlageformen schützen genauso gut oder besser, zum Beispiel Aktien, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen oder Rohstoffe.

Um präzise zu sein, schützen alle diese Anlageformen langfristig genauso gut oder besser vor Inflation als Wohnimmobilien. Kurzfristig gesehen — für Zeiträume von weniger als fünf Jahren — schützen Immobilien schlechter vor Inflation als zum Beispiel risikoarme Anlagen in Geldmarktfonds oder kurzfristigen Staatsanleihen.

Wer den bestmöglichen kurzfristigen und langfristigen Schutz vor Inflation sucht, für den gibt es geeignetere Anlageformen als Wohnimmobilien. Hohe Inflation ist gut für Eigenheimbesitzer. Eine mit dem vorherigen Argument verwandte These, deren Anhänger darunter besonders viele Makler und Bankkundenbetreuer sich auf die alte finanzökonomische Einsicht beziehen, dass Inflation gut ist für Schuldner Eigenheimbesitzer sind oft Schuldner , während sie Sparer schädigt.

Allerdings trifft die simplifizierende Form, in der das Argument typischerweise vorgetragen wird, nicht zu. Für Immobilienbesitzer, die keine Fremdfinanzierungslast auf ihrem Objekt tragen, bringt hohe Inflation per se weder einen Vorteil noch einen Nachteil.

In etwas eingeschränkter Form gilt dasselbe für Eigenheimbesitzer mit teilweise oder komplett variabel verzinslicher Fremdfinanzierung, denn ihre Zinslast steigt mit der Inflation, wenn auch der Kreditbetrag unverändert bleibt. Hohe Inflation ist generell schlecht für das reale inflationsbereinigte Wachstum der Haushaltseinkommen, und wenn die realen Haushaltseinkommen stagnieren oder sinken, dann leiden darunter auch die Immobilienpreise.

Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten. Stimmt zwar, aber wie wichtig ist dieser Schutz tatsächlich? Inflationsbereinigt stiegen die Löhne und Gehälter in Deutschland in den 40 Jahren von bis um Prozent das entspricht etwas mehr als einer Verdoppelung , die inflationsbereinigten Mieten nahmen jedoch nur um bescheidene 9 Prozent zu. Auch wenn wir als Betroffene subjektiv glauben, unser Vermieter ziehe uns Jahr für Jahr mehr aus der Tasche, Fakt ist: Der Anteil des Bruttoeinkommens, den der durchschnittliche Lohnempfänger für seine Miete aufwenden muss, ist langfristig gefallen.

Immobilien eignen sich gut zur Altersvorsorge, denn wer als Ruheständler in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als ein Miethaushalt. Aus der Sicht eines kühl rechnenden Finanzökonomen ist diese Aussage falsch. Die Begünstigung eines Eigenheims bei Einkommens- und Erbschaftssteuer macht es zu einer attraktiven Anlageform.

Die einkommenssteuerlichen Vorteile von Eigenheimen im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensanlage sind in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht bedeutend genug, um die höheren Vorsteuerrenditen vergleichbarer Kapitalmarktanlagen Aktien, Anleihen, Investmentfonds generell und langfristig auszugleichen.

Vorübergehende Wertschwankungen oder Wertverluste einer Immobilie spielen dann keine Rolle, wenn man in der Immobilie wohnt, denn der Wohnwert sinkt dadurch ja nicht: Auch wenn dieses Argument intuitiv einleuchtet, so ist es dennoch falsch. Vorübergehende, nicht realisierte Wertverluste sind für jedes Investment in gleicher Weise zu bewerten — entweder spielen sie in keinem Fall oder aber stets eine Rolle. Wenn Wohnimmobilien real an Wert verlieren so wie das in den deutschsprachigen Ländern in den letzten 17 Jahren und in der Mehrzahl der Länder weltweit in den vergangenen fünf Jahren der Fall war , dann sinken mit einer Zeitverzögerung in den meisten Fällen auch die inflationsbereinigten Mieten, sodass Mieter von diesen Wertrückgängen profitieren, Eigenheimbesitzer jedoch nicht.

Immobilien sind sichere und risikoarme Anlagen. Vor allem sind sie sicherer als Kapitalmarktanlagen wie Aktien, Anleihen und Sparguthaben. Dieses Risiko ist schwerer zu beobachten und zu messen als dasjenige von Aktien und Anleihen, aber dadurch verschwindet es leider nicht. In den drei Ländern, zu denen Hauspreisdaten vorliegen, die über Jahre zurückreichen, lagen diese Maximalverluste noch höher: Die laufenden Nebenkosten eines Eigenheims liegen jährlich bei etwa einem Prozent seines Wertes.

Das ist es, was wir uns selbst als Eigenheiminteressierte oder frischgebackene Eigenheimbesitzer gerne einreden und was uns die Immobilienbranche Makler, Bauträger, Baugeldvermittler, Fertighaushersteller, Banken, Vermögensberater erzählt, weil sie ein Interesse an Kauf und Finanzierung von Eigenheimen hat. Die laufenden Nebenkosten typischer Wohnimmobilien wie Instandhaltung, Versicherung oder Grundsteuer liegen langfristig — und nur darauf kommt es an — zwischen 1,5 Prozent und 2,5 Prozent pro Jahr.

Hierbei sind die auf die Haltedauer der Immobilie umzulegenden Kauf- und Verkaufskosten von etwa 11 bis 12 Prozent des Immobilienwertes in Deutschland und Österreich in der Schweiz weniger noch nicht einmal berücksichtigt. Zehnjährige Zinsbindungen Zinsfestschreibung bei Immobilienkrediten kann man als langfristig bezeichnen.

Die meisten Immobilienfinanzierungen laufen bis zur Volltilgung zwischen 20 und 30 Jahren. Gleichzeitig unterlagen die Kreditzinsen in den vergangenen Jahrzehnten enormen Schwankungen so stiegen etwa in Deutschland die Immobilienkreditzinsen für zehnjährige Zinsbindungen Ende der 70er Jahre innerhalb von drei Jahren von 7 Prozent p.

So betrachtet erscheinen zehnjährige Zinsbindungen eher kurz und damit risikoreich. Wer sich wirksam gegen das gefährliche Risiko von Zinserhöhungen absichern will, dem ist mit einer zehnjährigen Zinsbindung allein nicht geholfen. Dieses Buch zeigt, wie man das Zinsanstiegsrisiko senken kann. Dafür, dass sich der Abschluss eines Bausparvertrags wirklich lohnt das lässt sich im konkreten Einzelfall ohnehin erst nach 15 bis 20 Jahren beurteilen , muss eine erstaunliche Anzahl an einschränkenden Bedingungen und Voraussetzungen erfüllt sein.

In den vergangenen zehn Jahren waren Bausparkredite ein Verlustgeschäft. Und die vorgeblich niedrigen Effektivzinssätze von Bausparkrediten sind letztlich eine finanzmathematische Mogelpackung.

Wir zeigen in diesem Buch, warum das so ist. Durch die Kombination eines Immobilienkredits mit einer Kapitallebensversicherung kann man die Kosten der Finanzierung senken. Die Aussage, durch Lottospielen könne man die Kosten einer Immobilienfinanzierung senken, ist nur geringfügig absurder als diese Behauptung. Die Stiftung Warentest und andere neutrale Experten haben sie in den vergangenen Jahren Dutzende Male als intransparent, risikoreich und teuer kritisiert.

Kredite in Schweizer Franken oder japanischen Yen sind ein schlaues Mittel, um die Zinskosten einer Immobilienfinanzierung zu drücken. Diese besonders in Österreich und einigen osteuropäischen Ländern beliebte Kreditfinanzierungsform führt enorme und für Privathaushalte kaum überschaubare und theoretisch sogar unbegrenzte Verlustrisiken in eine Immobilienfinanzierung ein.

Banken, die dieses Produkt wegen seiner höheren Margen gerne vertreiben, machen Häuslebauer damit zu unfreiwilligen Devisenspekulanten, die gefährliche Verlustrisiken eingehen. Mit einer vermieteten Immobilie kann ein Privathaushalt eine gute Nachsteuerrendite erzielen und Vermögen in einer wertbeständigen Sachanlage halten. Das Ergebnis sind enttäuschende Nettorenditen.

Und angesichts des Risikos lohnt sich ein Vermietungsobjekt für einen Privathaushalt noch weniger. Immobilienmakler, Bauträger, Finanzierungsvermittler, Banken, Fertighaushersteller und Immobilien-Websites informieren objektiv über Wohnimmobilien, ihre Kosten, ihre Finanzierung, ihre Risiken und ihre nichtfinanziellen Vor- und Nachteile.

Sie, lieber Leser, werden an dieser Stelle vermutlich denken: Nur wenig dessen, was vonseiten der Immobilien- und Finanzbranche zu hören ist, hat mit repräsentativ ausgewählten Fakten, neutralen Einschätzungen oder wissenschaftlich gesicherten Erkenntnissen zu tun. Sie sind Verkäufer, keine Berater. Diese Buch zeigt, wie fragwürdig und oft auch gefährlich eine Beratungsphilosophie ist, der zufolge ein Eigenheim eine solide und sichere Vermögensanlage sei, mit der man nie falschliegen könne.

Das Buch präsentiert die wichtigsten Schlüsseldaten der letzten 40 bis Jahre zu Hauspreisen, Kreditzinsen und Mietsteigerungen und stellt alle Argumente für und gegen die beiden Alternativen Kauf und Miete zusammen.

Auf dieser Basis werden Sie — in welcher Lebensphase auch immer Sie sich gerade befinden — eine intelligente und gut informierte Entscheidung treffen. Dabei werden Sie historische Zahlen kennen lernen, die in dieser Form noch nie im deutschsprachigen Raum veröffentlicht wurden, etwa die Preissteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland, Österreich, der Schweiz und sieben anderen westlichen Ländern von bis 40 Jahre. Für drei Länder zeigen wir sogar Zahlen, die mehr als Jahre zurückreichen.

Sie werden dadurch eine ganz neue Perspektive auf das uns allen seltsam vertraute und seltsam fremde Thema — die wirtschaftliche Seite eines Eigenheimes — gewinnen. Ein Eigenheim ist aber nicht allein ein Investment — es ist ebenso eine Lebensstilentscheidung. Dieses Buch betrachtet ein Eigenheim als beides: In diesem ersten der drei Hauptkapitel werden wir uns zunächst mit der finanziellen Seite, dem Eigenheim als Vermögensanlage beschäftigen.

In den beiden darauf folgenden Kapiteln kommen wir dann ausführlich auf die nichtfinanziellen, die lebensstilbezogenen Aspekte eines Eigenheimkaufes oder dessen Alternative — der Miete — zu sprechen.

Zwar ist es sinnvoll, die drei Seiten gedanklich voneinander zu trennen, doch sie gehören zusammen und beeinflussen einander. Finanzielle Argumente wirken sich auf Lebensstilfragen aus, und Lebensstilargumente haben Einfluss auf die Finanzen. Rendite, Risiko, Liquidität Argumente, die sowohl finanzielle als auch lebensstilbezogene Aspekte haben, sich aber nicht allgemein quantifizieren lassen herein beide Bereiche betreffen.

Doch konzentrieren wir uns zunächst einmal auf die finanzielle Seite des Kauf-oder-Miete-Dreiecks, insbesondere auf die Frage, wann und unter welchen Bedingungen die eine oder die andere Option wirtschaftlicher ist und welche Rolle das Finanzrisiko hierbei spielt. Es erscheint daher auf den ersten Blick merkwürdig, dass dies für Wohnimmobilien nicht gilt. Berichte über langfristige historische Wertsteigerungen von Häusern und Wohnungen in den Medien? Was wir zu sehen bekommen, sind im besten Fall die letzten fünf Jahre.

Das ist auf den ersten Blick erstaunlich. In den deutschsprachigen Ländern hingegen fielen die Preise für Wohnimmobilien inflationsbereinigt nur relativ geringfügig Deutschland oder stiegen sogar Österreich, Schweiz. Aus diesen Daten können tatsächliche oder potenzielle Eigenheimbesitzer verblüffende Einsichten gewinnen.

Die historische Datenlage für Wohnimmobilien ist nicht annähernd so gut wie jene für Aktien und Anleihen. USA Norwegen 0,0 0,0 0,5 0,5 1,0 1,0 1,5 1,5 Frankreich reichen. Daneben existiert noch der Sonderfall Niederlande.

Dort gibt es für einige Hundert Häuser entlang der noblen Herengracht in Amsterdam Wohnimmobilien-Indexdaten, die fast Jahre zurückgehen. Doch sehen wir uns zunächst die Daten für die drei erstgenannten Länder an Abbildung 2. Über den gesamten gemessenen Zeitraum von Jahren hinweg betrug die reale inflationsbereinigte Wertsteigerung von Wohnimmobilien in den drei Ländern zwischen 0,2 Prozent p.

USA und 1,2 Prozent p. Frankreich , im bevölkerungsgewichteten Durchschnitt der drei Länder 0,4 Prozent p. In allen drei Ländern ist die Bevölkerung in dieser Zeit stark gewachsen — besonders in den USA, wo sie sich fast verfünffacht hat. Eine Einbeziehung der vorhandenen Daten für Frankreich und Norwegen vor würde das Ergebnis nicht wesentlich beeinflussen.

Die Grafik deutet an, dass die Immobilienblase in Frankreich zu jedem Zeitpunkt in den vergangenen 15 Jahren ausgeprägter war als diejenige in den USA, die in den Medien jedoch bis heute mehr Raum einnimmt. Wie stark die französischen Hauspreise noch immer überbewertet sind, werden wir gleich sehen. Der Tendenz nach gilt: Der durchschnittliche französische Eigenheimbesitzer erlitt von an fast jedes Jahr Wertverluste, die sich auf 84 Prozent summiert hatten.

In den Jahren von bis betrug die inflationsbereinigte Wertsteigerung dieser Immobilien 0,56 Prozent p. Wie sehen entsprechende Daten für andere westliche Länder aus? Zwar existieren hier leider keine derartig langen Datenreihen, doch immerhin hat die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich in Basel BIZ 3 vor einigen Jahren die Daten zur Hauspreisentwicklung für 19 westliche Länder von bis zusammengetragen.

Für den Zeitraum danach lassen sich diese Zahlen leicht fortschreiben. In den 40 Jahren von bis betrug die inflationsbereinigte Wertsteigerung in den betrachteten zehn Ländern zwischen 0 Prozent p. Sie verwaltet Teile der Währungsreserven verschiedener Zentralbanken und gilt damit quasi als Bank der Zentralbanken. Teilzeiträume — 10 J. Quartal , gemessen an der historisch durchschnittlichen Bruttomietrendite Kaltmiete ; Quelle: Kauf- und Verkaufskosten in Deutschland durchschnittlich etwa 11,5 Prozent , die sich bei Halteperioden von unter 20 Jahren deutlich negativ auf die sogenannte Wertsteigerung nach Transaktionskosten auswirken.

Die inflationsbereinigte Wertsteigerung von Wohnimmobilien über die letzten 40 Jahre in Deutschland war exakt null. Für Österreich lag die jährliche Wertsteigerung zwar höher, doch ist die Aussagekraft der österreichischen Zahlen eingeschränkt, weil die Datenserie nur die 23 Jahre seit umfasst und damit zu kurz ist, um daraus verlässliche Aussagen abzuleiten, ganz besonders wegen des oben erwähnten starken Zinsrückgangs in dieser Zeit.

Es ist wahrscheinlich, dass diese Wertsteigerungen — für alle zehn Länder zusammengenommen — nach oben verzerrt sind, also in den nächsten 30 Jahren noch niedriger sein werden. Leider ist eine solche Vergleichsrechnung bei Einzelimmobilien mangels kontinuierlicher Bewertungsdaten nicht möglich. Es genügt schon ein Vergleich der Wertsteigerungen in Tabelle 1 mit den 79 Jahren davor für die drei Länder, zu denen solche Daten vorliegen, um festzustellen, dass die Periode von bis historisch überdurchschnittliche Hauspreissteigerungen produzierte.

Alles in allem besagen diesen Daten, dass die Wertsteigerung von Wohnimmobilien bei Berücksichtigung der Inflation und in sehr langfristiger Betrachtung etwa zwischen null und 0,8 Prozent pro Jahr liegt. Nominale Zahlen sind jedoch für Zeiträume, die länger als ein oder zwei Jahre zurückreichen, im besten Falle nutzlos und in den meisten Fällen irreführend. Wie hoch lag nun die reale Wertsteigerung, also die Wertsteigerung exklusive Inflation?

Für jede überdurchschnittliche Immobilie muss es eine unterdurchschnittliche geben, also eine Wertsteigerungsrate, die noch schlechter ist als die hier ausgewiesenen. Und jene unter uns, die — wie sich vielleicht erst nach 20 Jahren herausstellt — in ein Eigenheim mit unterdurchschnittlicher Wertsteigerung investierten, hatten ursprünglich gewiss eine andere Absicht. Ob uns das gefällt oder nicht: Genauso wie bei Aktien- oder Anleiherenditen spielt auch bei Immobilienrenditen der Zufall eine gehörige Rolle, und kein privater Immobilienkäufer kann von vornherein mit Gewissheit erwarten, zur überdurchschnittlichen Hälfte der Investoren zu gehören.

Die Gesamtrendite eines Immobilieninvestments ergibt sich aus der reinen Wertsteigerungsrendite zuzüglich der Bruttomietrendite und abzüglich der Nebenkosten zum Beispiel Instandhaltungskosten des Eigentümers. Bei einem Eigenheim ist das nicht anders. Hier tritt an die Stelle der Bruttomiete die eingesparte Miete, also jene Miete, die der Eigenheimbesitzer bezahlt hätte, wenn er dasselbe Objekt von einem Dritten gemietet hätte.

Die Gesamtrendite einer Eigenheiminvestition ist natürlich höher als die hier dargestellte reine Wertsteigerungsrendite. Mit dieser Gesamtrendite beschäftigen wir uns in den folgenden Abschnitten. Dabei werden wir auch auf die Auswirkung einer Kreditfinanzierung auf die Immobilienrendite eingehen. Die langfristigen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien sind weit niedriger als zumeist angenommen.

Die verbreitete Überschätzung der langfristigen Wertsteigerung von Eigenheimen geht vermutlich auf eine Kombination von Faktoren zurück: Wir werden von der Inflation getäuscht, fallen auf von der Immobilienbranche, Banken und Medien selektiv ausgewählte historische Daten und Prognosen herein, lassen uns von unserem eigenen Wunschdenken manipulieren und kennen schlicht die historischen Daten nicht, weil sie so gut wie nie — anders als bei Aktien und Anleihen — in den Medien dargestellt werden.

In analoger Weise unterschätzen wir das Risiko negativer Wertschwankungen Wertverluste von Eigenheimen. Für diese Fehlwahrnehmung sind weitgehend die gleichen Ursachen verantwortlich wie für unsere Überschätzung der Wertsteigerungsraten. Hinzu kommen hier noch die in den Medien gebetsmühlenartig wiederholten Aussagen, denen zufolge Eigenheime — im Vergleich zu Kapitalmarktanlagen — sichere, solide Sachwerte seien.

Aus der Perspektive eines Immobilienkäufers fallen zunächst Kaufkosten und später einmal Verkaufskosten an Tabelle 2. Die Gesamtkostensätze für die drei genannten Länder bewegen sich insgesamt im internationalen Rahmen, was die folgenden Beispiele für die Kauf- und Verkaufskosten illustrieren: Allerdings werden in fast allen Ländern die meisten Immobilienkäufe über einen Makler abgewickelt.

Die Maklerkosten können die hier angegebenen Durchschnittswerte beträchtlich überschreiten. Drei amerikanische Ökonomen veröffentlichten jüngst eine Studie, der zufolge der Verkauf über einen Makler nach Abzug der Maklergebühr die in den USA typischerweise der Verkäufer zahlt einen niedrigeren Nettopreis für den Verkäufer erbrachte als ein Verkauf über eine in der Untersuchungsregion populäre Immobilien-Website ohne Makler Hendel u.

Tabelle 3 veranschaulicht diesen Zusammenhang anhand eines Beispiels. Tabelle 3 veranschaulicht, wie schädlich sich Transaktionskosten für diejenigen Immobilienkäufer auswirken, die das Objekt nur für einen relativ kurzen Zeitraum halten. Dieser relative Verlust ist übrigens unabhängig von der unterstellten Gesamtrendite vor Transaktionskosten; er fiele auch bei einer höheren oder niedrigeren angenommenen Rendite an.

Tabelle 4 gibt einen groben Überblick über die relevanten laufenden Nebenkosten einer Wohnimmobilie. Hierbei bleiben Kosten für Energie, Wasser, Abwasser oder Müllentsorgung unberücksichtigt, denn sie treffen unterschiedslos sowohl einen Eigentümer als auch einen Mieter und können daher für diese Betrachtung ignoriert werden.

Es wird also — unausgesprochen — eine prozentige Eigenkapitalfinanzierung angenommen, genauso wie man bei der Renditeberechnung eines Investments in eine Aktie, eine Anleihe, einen Investmentfonds oder ein Sparbuch eine prozentige Eigenkapitalfinanzierung annimmt.

Gelegentlich kommt es hinsichtlich der Unterscheidung zwischen mietrechtlich umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten zu Missverständnissen. Laufende Nebenkosten einer selbstgenutzten Wohnimmobilie.

Unterstellt man — etwas vereinfachend —, dass ein Wohngebäude eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 40 Jahren hat, dann impliziert das einen durchschnittlichen jährlichen Wertverlust von 2,5 Prozent auf den Gebäudeteil, bei 30 Jahren wirtschaftliche Nutzungsdauer wären das 3,3 Prozent pro Jahr. Diesen Substanzverzehr kann man durch laufende Instandhaltungsaufwendungen zum überwiegenden Teil ausgleichen, wenngleich nicht ganz auf null senken.

Derjenige Teil der Abnutzung, der nicht durch laufende Instandhaltungsausgaben ausgeglichen wird, reduziert den Immobilienwert. Bei einer neuen Immobilie dürfte die Instandhaltungskostenquote in den ersten zehn Jahren niedriger, danach aber entsprechend höher ausfallen.

Zwar ist der konkrete Wert letztlich gebäudespezifisch ein Jahre altes Baudenkmal ist anders zu betrachten als eine Neubauwohnung , aber realistischerweise dürfte diese Kostenposition kalkulatorisch nur selten weniger als 2 Prozent p. Im weiteren Verlauf dieses Buches nehmen wir einen durchschnittlichen Wert von 2,0 Prozent auf den Gebäudeteil an. Wer Reparaturen selbst vornimmt und dafür hinreichend qualifiziert ist , kann unter Umständen eine reduzierte Kostenquote erzielen.

Grundsteuer In Deutschland und Österreich ca. Der exakte Wert ist gemeindespezifisch. Wir schätzen einen Näherungswert von 0,15 Prozent p. Eine Hausratversicherung ist hier nicht zu berücksichtigen, denn sie fällt für einen Mieter ebenfalls an.

Auch die Kosten für eine etwaige Risikolebens- oder Restschuldversicherung sind zu bedenken, sofern diese wegen der Kreditfinanzierung abgeschlossen wurde und nicht bereits im Effektivzins des Immobilienkredites berücksichtigt ist. Abgaben an die Kommune nach Baufertigstellung Fallspezifisch.

Betreffen in erster Linie freistehende Häuser und Reihenhäuser. Abgaben an eine Hauseigentümeroder Verwaltungsgemeinschaft Fallspezifisch; typischerweise nur bei Wohnungen im Unterschied zu Häusern.

Schätzwert für gesamte laufende Nebenkosten Wir nehmen einen Gesamtwert von langfristig durchschnittlich etwa 2,1 Prozent p. Tatsache ist, dass sehr langfristig betrachtet die vereinnahmte Miete zuzüglich der gesondert in Rechnung gestellten umlagefähigen Nebenkosten alle Kosten decken muss, auch die nicht umlagefähigen.

Letztlich spielt es also für eine Renditebetrachtung keine Rolle, ob die entsprechende Kostenposition bereits in der angesetzten Miete enthalten ist oder gesondert abgezogen wird, vorausgesetzt man vergisst keine für den Eigentümer Vermieter oder Selbstnutzer relevanten Kosten und vermeidet andererseits Doppelzählungen.

Kosten, die in identischer Höhe sowohl für einen Mieter als auch einen Selbstnutzer anfallen, wie zum Beispiel Strom und Wasser, brauchen in einer vergleichenden Kauf-oder-Miete-Analyse nicht berücksichtigt zu werden. Aus mehreren Gründen werden Nebenkosten von vielen potenziellen oder tatsächlichen Eigenheimbesitzern unterschätzt: Daher wissen Eigenheimbesitzer typischerweise nicht, wie hoch die Instandhaltungskostenquote ihrer Immobilie im langfristigen Durchschnitt ist, obwohl diese Kosten im Mittel ohne weiteres ein Drittel der Höhe des Schuldendienstes ausmachen können.

In den ersten Jahren nach dem Neubau oder dem Erwerb einer frisch renovierten Immobilie sind die laufenden Instandhaltungskosten besonders niedrig oder sogar null. Deswegen hört man von frischgebackenen Eigenheimbesitzern oft Aussagen wie die folgende: Häufig werden diese Kosten in den Prospekten und Publikationen von Banken, Bauträgern und Maklern aus offensichtlichen Gründen zu niedrig, also zu optimistisch angesetzt.

Nicht zuletzt haben viele Eigenheimbesitzer eine unterbewusste Neigung, ihre Investition als eine schlaue Entscheidung darzustellen in gleicher Weise, wie das der durchschnittliche Aktienanleger tut , und verdrängen daher einfach bestimmte Kosten.

Diese liegen in Deutschland und Österreich bis zu zwanzigmal so hoch, in der Schweiz bis zu zwölfmal so hoch wie die typischen Transaktionskosten von Finanzanlagen. Bei einer Renditekalkulation müssen sowohl Kaufals auch Verkaufskosten berücksichtigt werden. Sie dürften in den meisten Fällen auf lange Sicht etwa 2 Prozent p. Diese Wertsteigerungen sind vermutlich niedriger, als mancher Leser erwartet hat. Wertsteigerungen allein entsprechen jedoch nicht der Gesamtrendite von Wohnimmobilien.

Hinzu kommen Mieteinnahmen, während laufende Aufwendungen abzuziehen sind. Hierbei besteht kein prinzipieller Unterschied zwischen vermieteten und selbstgenutzten Wohnimmobilien. Bezogen auf eine bestimmte Periode, zum Beispiel ein Jahr, gelten für die Berechnung der Gesamtrendite einer Immobilie folgende Beziehungen: Dieser Wert ist der durchschnittliche Wert während der betrachteten Zeitperiode oder, einfacher, der Wert am Ende der Periode.

Vom Immobilienwert sollten etwaige Verkaufskosten bereits abgezogen sein. Zum einen reichen die vorhandenen historischen Datenreihen für Mietrenditen oft nur wenige Jahre zurück, was kaum direkte Schlüsse auf die nachhaltige für die langfristige Zukunft erwartete Nettomietrendite zulässt, und zum anderen ist die Datenqualität gering; die Daten sind für Dritte nicht ausreichend nachvollziehbar und vergleichbar.

Die Angaben in den Medien oder von Immobilienunternehmen und Banken zu den augenblicklichen Mietrenditen sind letztlich wertlos, denn diese Mietrenditen lassen sich weder auf die langfristige Vergangenheit noch auf die Zukunft anwenden. Dennoch werden historische Daten, zum Beispiel aus den letzten fünf Jahren, in der Immobilienbranche fast immer unbekümmert für in die Zukunft gerichtete Prognosen und Ertragsberechnungen verwendet — eine methodisch sehr fragwürdige Vorgehensweise.

Wohin dieser Ansatz führen kann, zeigt der globale Immobilien-Crash von bis , der die gesamte Weltwirtschaft in einen Abwärtsstrudel riss. Die historischen Mietstatistiken der nationalen Statistikbehörden helfen üblicherweise ebenfalls nicht weiter, denn diese Zahlen sind nicht auf entsprechende Immobilienpreisindizes bezogen, stellen also keine Mietrenditen dar.

Damit besteht der Verdacht, dass sie schöngerechnet sind. Gebraucht wird hingegen ein möglichst langfristiger Durchschnittswert, der weder von kurz- und mittelfristigen Marktschwankungen beeinflusst noch von den Besonderheiten einzelner Datenerhebungen verzerrt ist und auch nicht von Personen errechnet wird, die einem Interessenkonflikt unterliegen — eine nachhaltige Mietrendite also.

Diese wäre der aus heutiger Sicht beste Schätzwert für die durchschnittliche Mietrendite in den nächsten zehn bis 40 Jahren. Da Mietrenditedaten, die 20 bis 40 Jahren zurückreichen, nicht existieren, stelle ich im Folgenden einiges Datenmaterial vor, von dem sich meines Erachtens zumindest ein grober nachhaltiger Schätzwert für die erwartete Nettomietrendite, also die langfristig durchschnittliche Nettomietrendite deutscher und vermutlich auch Schweizer und österreichischer Wohnimmobilien ableiten lässt.

Zusammen mit den in den vorigen beiden Abschnitten dargestellten historischen Wertsteigerungen und Nebenkostenschätzungen erhalten wir so eine erwartete Gesamtrendite, die uns bei einer soliden und realistischen Kauf-oder-Miete-Berechnung helfen kann.

Umgekehrt ist es bei einem Anstieg der Immobilienpreise schwächerer Anstieg der Mieten. Daten zugrunde liegenden Immobilien gewerblichen Vermietern gehören, weswegen wir davon ausgehen, dass private Vermieter eine schlechtere Nettomietrendite hinnehmen müssten siehe Abschnitt 3. Für gibt die Immobilien-Website www. Auch diese Werte waren vermutlich durch die in sehr günstigen Immobilienpreise in diesen Ländern — relativ zum langfristigen Durchschnitt — nach oben hin verzerrt.

Selbst wenn wir diesen Aspekt einmal ignorieren und von den genannten Zahlen die geschätzten laufenden Nebenkosten von 2,1 Prozent abziehen siehe voriger Abschnitt , ergibt das eine Nettomietrendite von etwa 3,2 Prozent p.

Von dem Immobiliendienstleister BulwienGesa stammen die bekanntesten langfristigen Datenreihen zu Immobilienrenditen für Deutschland. Von dem Beginn der Datenreihe bis ergibt sich auf der Basis dieser Daten ein langfristiger historischer Durchschnitt für die Bruttomietrendite neuer Eigentumswohnungen von 3,9 Prozent p. Die BG-Daten lassen keine entsprechenden Berechnungen für andere Wohnimmobilientypen zu, aber es steht zu vermuten, dass diese langfristig nicht stark hiervon abweichen.

Zieht man unseren Schätzwert für die laufenden Nebenkosten von 2,1 Prozent ab, resultiert eine Nettomietrendite von 1,8 Prozent p. Wir können unterstellen, dass aufgrund ökonomischer und rechtlicher Unterschiede zwischen dem amerikanischen und dem deutschen Wohnimmobilienmarkt die entsprechenden Werte in Deutschland niedriger lagen.

Diese Nettomietrendite habe ich auch für die Schweiz und Österreich zugrunde gelegt. Die Gesamtrendite ergibt sich aus der Wertsteigerungsrendite und der Nettomietrendite. Die Zahlen in Tabelle 5 basieren dementsprechend auf den in Tabelle 1 angegebenen Wertsteigerungsrenditen, zu denen die besagten 2,8 Prozentpunke addiert würde. Beides trägt tendenziell zu höheren Mietrenditen bei. Wer glaubt, die von uns angenommene Nettomietrendite von 2,8 Prozent p.

Bei niedrigeren Werten ist jedoch Vorsicht geboten: In den in Tabelle 5 genannten Werten sind Kauf- und Verkaufskosten nicht enthalten. Wie im vorigen Abschnitt erwähnt, senken diese Kosten die realisierte Mietrendite einer Wohnimmobilie in Deutschland oder Österreich bei einer Halteperiode von 20 Jahren um über einen halben Prozentpunkt, bei zehn Jahren um über einen Prozentpunkt.

Für Brutto- oder Nettomietrenditen liegen kaum langfristige historische Daten vor, sodass man bei der Suche nach einem realistischen, nachhaltigen Wert letztlich auf eine grobe Schätzung angewiesen ist. Vieles deutet darauf hin, dass die Immobilienbranche Nettomietrenditen in den meisten Fällen zu hoch ansetzt. Das sollte nicht weiter verwundern, denn die Branche unterliegt einem Interessenkonflikt. Sie profitiert davon, wenn ihre Kunden die zukünftigen Nettomietrenditen überschätzen. Betrachtet man die Kauf-oder-Miete-Abwägung — wie der Autor — als schwer auseinanderzudividierende Mischung von Lebensstil- und Investmententscheidung, so stellt sich die Frage, wie diese Gesamtrenditen im Vergleich zu alternativen Vermögensanlagen aussehen.

Die Renditen der Wohnimmobilien beinhalten — genauso wie im vorhergehenden Abschnitt — die in Abschnitt 2. Die in der Tabelle für deutsche, österreichische und Schweizer Eigenheime angegebenen Werte wurden aus Tabelle 5 übernommen. Vergleich der inflationsbereinigten jährlichen Gesamtrendite von Wohnimmobilien in fünf westlichen Ländern mit Kapitalmarktanlagen, — Wohnimmobilien 1 2 Wohnimmob.

Schweiz Kapitalmarktanlagen 4 Wohnimmob. Japan 7 8 Gold Deutsche mittelfr. Siehe hierzu Kapitel 4. Der Aktienteil die andere Hälfte ist jedoch ein klein wenig komplexer als im SpaltePortfolio. Auf Kursgewinne, die im fraglichen Zeitraum in allen drei deutschsprachigen Ländern eintraten, wurden keine Steuern berechnet.

Welche Schlussfolgerungen können wir aus dieser Tabelle ableiten? Hier sind jedoch die beträchtlichen Kauf- und Verkaufskosten von Wohnimmobilien nicht berücksichtigt, die sich insbesondere bei Halteperioden von weniger als 20 Jahren spürbar renditeschädlich auswirken würden. Über einen Zeitraum von 40 Jahren wuchs so ein anfängliches Investment von einer Geldeinheit auf 2,6 bis 3,0 Geldeinheiten.

Diese Zahlen unterstellen, dass die Immobilie — genauso wie die in der Tabelle aufgeführten Kapitalmarktanlagen — mit Prozent Eigenkapital finanziert wurde. Auf den Renditeeffekt von Fremdkapitalfinanzierungen gehen wir im folgenden Abschnitt ein. Bei Gold zeigt es sich besonders gut, dass Renditebetrachtungen, die nicht wenigstens 20 Jahre zurückreichen, für auf die Zukunft gerichtete Anlageentscheidungen nutzlos sind.

Längerfristige Staatsanleihen haben etwas höhere Renditen, schwanken jedoch stärker im Wert. Auf die Details der Risikobeurteilung gehen wir gesondert in Abschnitt 2.

Anders als im Spalte-9Portfolio besteht der Aktienteil hier aus drei Komponenten, um die Rendite etwas zu erhöhen.

Dennoch ist auch dieses Portfolio einfach umzusetzen und erfordert keine Wertpapierexpertise siehe Kapitel 4. Diese Anlage erzielte in den letzten 40 Jahren nach geschätzten Steuern und Kosten eine reale Rendite von 4,7 Prozent p.

Die Liquiditätsvorteile im Vergleich zu einer Wohnimmobilie sind analog zu den beiden vorgenannten Kapitalmarktportfolios. Von Bodenrichtwerten, Kaufpreissammlungen und Liegenschaftszinssätzen tzen Was machen eigentlich die Gutachterausschüsse? Gute Konjunktur lässt Büromieten moderat steigen Mieten steigen trotz sinkendem Flächenumsatz Büroleerstand geht weiter zurück Berlin, Ihr Partner in Deutschland Wir sind für unterschiedliche Zielgruppen mit spezifischen Anforderungen der professionelle Partner für den deutschen.

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